老旧小区改造迎潮 各地楼市或将受影响

　　旧宅，是印证年代最好的可视化艺术，也是找寻城市记忆的最佳生活素材。但长期以来，“老旧小区”也因房屋配套设施短缺、公共环境较差、物业管理缺位等诸多问题，被大众冠以“老破小”之称。

　　近日，国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造”的发展新路径。相关文件指出，老旧小区改造涉及居民上亿人，能够促进住户户内改造并带动消费。

　　此举意味着，我国存量不小的老旧小区将旧貌换新颜，各地楼市或将受到不同程度的影响。

　　增进民生福祉

　　实际上，我国现存大多数老旧小区建设于上世纪80、90年代，受制于当时的建设标准和设计理念，导致其普遍缺乏足够的公共空间和配套设施。以停车为例，经历30多年的经济高速发展，中国私家车的数量呈爆炸式增长，早已车满为患的老旧小区，更因内部多闭塞小巷，显得更加拥堵混乱。

　　加之老旧小区的外墙和楼道破旧、各种管道老化、路面坑洼难行，年复一年之后，不少老住户只能眼睁睁地看着曾经亮丽的小区越来越破败，长居于此的人们也渐渐失去了活力。

　　国家整体部署推进城镇老旧小区改造，是顺应群众期盼，改善居住条件的重大民生工程和顺应时代发展趋势和要求的经济社会发展工程。

　　不言而喻的是，面貌一新的老旧小区，可极大丰富该地区的宜居品质，在满足居民日益增长的美好幸福生活新需求的同时，也能提升整个居住区域的附加值。

　　本报记者此前注意到，今年3月，国家住建部、发改委、财政部3部门共同印发了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，其中明确，“老旧小区应是建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活，且居民改造意愿强烈的住宅小区。”

　　以此为标准，据有关部门初步统计，目前全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，改造投资总额将达近4万亿元。

　　与此同时，通过各地初步摸查，目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，量大面广，情况各异，任务繁重。

　　本次国务院常务会议提出四项具体举措。首先，要抓紧明确改造标准和对象范围,今年开展试点探索,为进一步全面推进积累经验;其次，要加强政府引导,压实地方责任,加强统筹协调,发挥社区主体作用,尊重居民意愿,动员群众参与。重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费;再者，要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金,鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与;最后，要在小区改造基础上,引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务,推动建立小区后续长效管理机制。

　　相关行业专家分析认为，与传统的铁路、公路、基建等投资项目不同，城市老旧小区综合改造的工期大大缩短，最多在1年至2年之间。不仅可在短时间内切实解决城市居民“不平衡、不充分”的基本矛盾，更是“四两拨千斤”促进节能减排、应对老龄化、稳投资、稳就业、扩大内需、促进消费的重要途径。在切实提高群众获得感、幸福感和安全感的同时，也将能够为国民经济健康发展创造持续有效的新动能，达到多方共赢之效。

　　楼市影响几何?

　　本报记者注意到，按照相关文件：城镇老旧小区改造重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

　　可见，老旧小区改造主要以水电气路和光纤配套设施作为改造对象，最多加上加装电梯、配建停车场，最终带动养老医疗等发展，无论是规模体量还是投资能量，都无法与“棚改”相提并论。

　　事实上，“棚改”背后是政策逻辑和民生逻辑，存在财政和信贷资金的大力支持。而“旧改”则是正常城市更新的民生逻辑，主要是在老旧小区住宅原址上针对其外在形象和内在居住质量进行必要性提升改造，想要原地拆除再起高楼或异地重建，并非想象的那么容易。

　　相关资料显示，我国棚改最早出现于2005年，起初作为民生工程而存在。直到2015年，在新一轮大宽松之下，才顺势成为三四线城市去库存的工具，进而推动了三四线城市的房价上涨。这背后最大的转这点，就在于PSL(抵押补充贷款)的出现。

　　数据显示，从2015年到2018年，我国棚改总规模超过1800万套，货币化补贴一度上升到60%左右，而这恰恰与三四线城市楼市发展路径一致。

　　另有数据显示，2019年棚改计划相比2018年直接腰斩，而央行的PSL贷款连续两月零投放，今年前5个月央行累计发放PSL(抵押补充贷款)1530亿元，相比上年同期骤降65%。这从侧面说明，我国大规模“棚改”已接近尾声。

　　有业内人士分析认为，对于三四线城市来说，在棚改大跃进之下，目前城市老旧小区已基本改造完成，旧改无论是规模还是潜力都相当有限。而一二线城市的老旧小区，区位较好，改造潜力相对较大，将会成为旧改扩张的主要区域所在。但由于改造成本和利益复杂等因素的存在和“房主不炒”的高层严控，这些区域将以城市更新尤其是微改造为主，大拆大建的比例不会太大。

　　长期关注和研究房地产领域问题和楼市动向的云南八谦律师事务所高级合伙人晋银涛认为，一方面，无论是改造水、电、煤气，还是加装电梯、停车场，都会明显提升老旧小区的外在形象和居住质量，从而可能会带动老旧小区住宅估值的提升。特别是具有交通、医疗乃至学位优势的“老破小”，在旧改的加持之下，其市场价格将会更具韧性。另一方面，老旧小区改造更加强调的是以改善民生为根本的市场化商业逻辑，意在稳定投资和提振消费，而非刺激房价。可以预测，只要没有大范围的大拆大建，没有来自政策性金融的大力加持，老旧小区改造对房地产市场的影响就不必高估。(记者 孔垂炼)